Qué es el derecho de tanteo y retracto

A lo largo de este artículo, podrás entender la esencia y aplicación de estos derechos, y te daremos una guía clara y concisa con información clave para inquilinos y propietarios por igual.

¿Qué es el derecho de tanteo?

El derecho de tanteo otorga al inquilino la preferencia para adquirir su vivienda alquilada si el propietario decide venderla. Esta facultad legal asegura que el arrendatario pueda comprar la propiedad en las mismas condiciones ofrecidas a terceros.

La transparencia y la equidad son pilares de este derecho, exigiendo que el propietario comunique su intención de venta al inquilino, quien dispone de un plazo de 30 días para ejercer su opción de compra.

¿Qué es el derecho de retracto?

El derecho de retracto entra en juego postventa, permitiendo al inquilino subrogarse en la posición del comprador bajo las mismas condiciones contractuales.

Este derecho se activa si el propietario vende la vivienda sin cumplir con la obligación de informar u ofrecer al inquilino la primera opción de compra.

El artículo 1521 del Código Civil regula el retracto legal y establece qué es el derecho de subrogarse en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. Es una red de seguridad que protege al arrendatario de posibles omisiones o incumplimientos por parte del propietario.

¿Cuándo utilizar el derecho de tanteo y retracto?

Estos derechos se vuelven relevantes en escenarios de venta de viviendas alquiladas, actuando como herramientas legales que protegen el interés del inquilino en mantener su hogar o convertirse en propietario del mismo.

Son aplicables desde el momento de la firma del contrato de alquiler, a menos que se haya renunciado expresamente a ellos. La notificación por parte del propietario sobre su intención de vender es el detonante para la activación de estos derechos.

Para ejercerlos, el arrendatario debe notificar al propietario su intención de adquirir la propiedad dentro del plazo de 30 días. 

• En el caso del derecho de tanteo: el arrendatario debe notificar al propietario su intención de adquirir la propiedad por el mismo precio que se le ha ofrecido a un tercero. 
• En el caso del derecho de retracto: el arrendatario debe notificar al nuevo propietario de la propiedad su intención de adquirirla dentro de los 30 días posteriores a la venta.
   

El derecho de tanteo y el de retracto son complementarios y se activan en momentos diferentes del proceso de venta de una vivienda alquilada. En esencia, si tienes el derecho de tanteo, también dispones del derecho de retracto. 

El tanteo te da la primera opción de compra antes de que la vivienda se venda a otra persona, mientras que el retracto te permite intervenir después de que la propiedad ha sido vendida, ofreciéndote la posibilidad de adquirirla en las mismas condiciones acordadas con el tercero. El retracto sólo se hace efectivo si, por alguna razón, no se ha podido o no se ha ejercido el derecho de tanteo previamente.

¿Cuándo no pueden ejercerse los derechos de tanteo y retracto?

Existen situaciones específicas donde el derecho de tanteo y retracto no es aplicable, como cuando la venta incluye la vivienda arrendada junto con otras propiedades del mismo propietario o la totalidad de un inmueble a un solo comprador. Estas excepciones buscan equilibrar los derechos del propietario con la protección al inquilino.

Caducidad del derecho de tanteo y retracto

El marco temporal para ejercer estos derechos es de 30 días desde la notificación por parte del propietario. Pasado este periodo sin acción por parte del inquilino, los derechos caducan, consolidando la venta a terceros bajo los términos acordados inicialmente.

Para ejercer el derecho de tanteo, el inquilino dispone de ese plazo para ejercer su derecho de compra. Los días se empiezan a contar desde el mismo momento en el que el propietario le notifica su intención de vender la vivienda.

El derecho de retracto caduca a los 30 días a partir de que el inquilino es informado, a través de las escrituras de compraventa, de las condiciones y el precio al que se ha realizado la venta de la vivienda.

Cómo se realiza el acto de comunicación

La comunicación efectiva del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto es fundamental. Se debe realizar mediante notificación fehaciente, como burofax o notaría, garantizando que todas las partes estén debidamente informadas.

Este procedimiento asegura transparencia y eficacia en el ejercicio de los derechos, otorgando la obligación al propietario de informar de estos elementos al arrendatario.  
 

• Precio de venta pactado.
• Datos del potencial comprador, incluida la forma de contacto.
• Otras informaciones relevantes sobre la compraventa.
   

Además:
 

• Si el arrendatario no usa su derecho de tanteo en 30 días, el propietario puede vender a otra persona. 
• Si esa persona no compra en 180 días, el inquilino no puede vender por 2 años.